Nos blogs

Cet article est issu de la revue Dialogues économiques éditée par AMSE.

Louer un appartement n’est pas toujours chose facile. Entre la longue liste de pièces justificatives à fournir et la concurrence de la demande sur le marché locatif, trouver un toit devient souvent une affaire de réseau : il faut connaître la bonne personne. Cela aurait-il un lien avec les lourdes procédures juridiques encadrant l’expulsion des locataires qui ne payent pas leur loyer ? Les démarches d’expulsion sont longues et coûteuses en particulier dans les pays où les personnes ont des liens familiaux et amicaux importants, comme au sud de l’Europe. Cette corrélation est analysée par Antoine Bonleu.

Dans sa chanson « Dans mon HLM », Renaud évoque un groupe de personnes habitant au 2^e étage dudit bâtiment : 

« Au deuxième, dans mon HLM ! 
Y'a une bande d'allumés, 
Qui vivent à six ou huit, 
Dans soixante mètres carrés (…) 
Ils payent jamais leur loyer,
Quand les huissiers déboulent,
 Ils écrivent à Libé. »1 

Cela implique que cette « bande d’allumés » reste dans le logement malgré des loyers impayés. Pourtant, en France, 40 % des ménages français sont locataires, une proportion assez stable depuis les années 19802. Et si, dans le secteur privé de la location (opposé au secteur des logements sociaux), le non-paiement du loyer est motif d’expulsion, cela ne veut pas dire que déloger de mauvais locataires soit chose facile. En effet, la procédure d’expulsion est longue, complexe et couteuse. Elle dure en moyenne 226 jours, implique de faire appel à un huissier, à un juge, à la préfecture de police et peut même s’étaler sur plus d’un an si l’expulsion proprement dite tombe dans la période de trêve hivernale3. Ces règles, imposées par la loi pour exclure un locataire qui ne paye pas son loyer, sont appelées le « formalisme procédural » et varient énormément selon les pays. 

Des locataires difficiles à expulser ?

En Europe, dans les pays du Sud, le formalisme procédural est souvent élevé : la procédure d’expulsion dure, par exemple, 630 jours en moyenne en Italie. Par comparaison, en Europe du Nord, elle a tendance à être plus courte. Ainsi, au Royaume-Uni, 115 jours suffisent en moyenne. Ces règles transforment les propriétaires en assureurs des risques de vie encourus par les locataires. Ainsi  la protection des locataires en cas de défaut de paiement est inversement proportionnelle aux coûts supportés par les propriétaires, loyers non perçus et frais de justice. À titre d’exemple, en cas de litige, en France, les propriétaires perdent en plus des frais de justice, en moyenne 226 jours de loyer. 

Cinq maisons en bois du jeu Monopoly. (Photo by Tierra Mallorca on unsplash.)

Outre le fait que ces régulations conduisent les propriétaires à intégrer ces coûts potentiels dans le montant du loyer, ils les conduisent aussi à être bien plus sélectifs dans leur choix de locataires. En France par exemple, les pièces justificatives à fournir pour pouvoir louer un logement sont nombreuses : garants, ressources importantes (notamment dans les endroits où le marché locatif est tendu comme à Paris), etc. Trouver un appartement à Paris lorsqu’on est en CDD ne relève peut-être pas du miracle, mais presque. Selon une enquête de UFC-Que choisir, dans les agences de location, des garanties illégales comme des attestations de l’employeur sont demandées aux potentiels locataires dans 62 % des cas4. Une des conséquences d’un formalisme procédural élevé serait donc la difficulté de trouver une location.

Malgré cela, toute tentative pour relaxer ces règles est très impopulaire et complexe. En témoigne, en France, l’abandon de la Garantie universelle des loyers (assurance locative initialement obligatoire, censée réaffecter la charge de la couverture des risques locatifs du propriétaire vers l’ensemble de la société) au profit du dispositif facultatif Visale. Antoine Bonleu, économiste, a remarqué une corrélation entre le formalisme procédural et les réseaux sociaux des personnes. En effet, dans les pays de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) où les individus ont des relations sociales fortes, que ce soit avec leur famille, amis ou voisins, il est plus long d’expulser un locataire que dans les autres pays. La question est de savoir s’il y aurait un lien entre les deux. L’économiste propose une piste de réponse avec un modèle théorique étudiant les avantages de procédures d’expulsion longues et coûteuses pour les personnes intégrées dans un réseau social important. 

Cette infographie montre la corrélation entre le temps nécessaire pour expulser un locataire ne payant pas son loyer et le niveau de formalisme procédural. De manière générale les pays du nord de l'Europe ont une durée d'expulsion et un indice de formalisme procédural plus faible que ceux du sud de l'Europe.​

Du favoritisme dans les locations ? 

Quand quelqu’un possède un groupe social étendu, il y a de fortes chances qu’un propriétaire en fasse partie. Trouver un appartement devient alors beaucoup plus facile. Antoine Bonleu montre qu’à caractéristiques égales (qualification, contrat de travail...), les propriétaires ont tendance à choisir le locataire de leur connaissance car il permet d’éviter les coûts liés au formalisme procédural lors d’un litige. En effet, si un locataire ne paye pas son loyer mais qu’il est connu du propriétaire, ce dernier ne portera probablement pas l’affaire en justice. Il privilégiera des arrangements à l’amiable et à l’intérieur du réseau. Cela ne signifie pas que de tels litiges n’ont pas de coûts : ils peuvent conduire à une détérioration des relations entre les acteurs, de la violence, etc. Dès lors, si le coût de résolution de conflit tend à être plus onéreux par la loi qu’au sein du réseau, les propriétaires préféreront louer leur logement à des personnes appartenant à leur réseau.

Les personnes possédant un grand réseau social ont ainsi une grande incitation à être en faveur de fort niveau de formalisme procédural sur le marché locatif, car elles seront avantagées pour trouver un logement. Si on considère que pour une offre de location, tous les candidats forment une file d’attente où le candidat présentant les meilleures caractéristiques économiques (CDI, haut salaire, garants...) obtient l’appartement, le fait d’avoir un réseau social important permet de gagner des places dans la file d’attente.

Personnes pratiquant le "networking", ou réseautage d'affaires. (Photo by Antenna Zdn on Unsplash.)

À caractéristiques égales, il paraît plutôt intuitif de prendre en location une personne appartenant à notre réseau. Cependant, l’effet s’accentue si parmi les candidats, la personne appartenant au réseau est moins qualifiée (détient un CDD plutôt qu’en CDI par exemple) que la personne étrangère au réseau. Dans ce cas-là, un formalisme procédural est encore plus avantageux pour les personnes possédant d’importants liens sociaux.

Evidemment, il s’agit là d’une explication possible de la corrélation entre lien sociaux et formalisme procédural. Le modèle étant théorique, d’autres explications sont possibles. Par exemple, les personnes possédant des réseaux sociaux étendus pourraient avoir une plus grande aversion au risque. Van de Velde5 montre qu'une grande majorité d'enfants dans les pays où les liens familiaux sont importants quittent le domicile parental seulement lorsqu’ils se marient. Un tel comportement pourrait indiquer un besoin de sécurité : les individus ne quittent le domicile parental que pour un logement sûr et fortement réglementé. Antoine Bonleu ne peut pas exclure cette explication. Cependant, de nombreuses études montrent que les individus non locaux sont discriminés sur le marché locatif privé aux dépens des individus locaux et que ces derniers ont très souvent recours à leurs réseaux pour accéder à la location. Mais qui sont les grands perdants d’un formalisme procédural élevé ?

Cette infographie montre que si en France, 39,8 % des ménages sont locataires, cette proportion monte à 61 % dans les populations issues de l'immigration qui sont aussi sur-représentées dans les logements sociaux (en opposition à la location privée). ​

Formalisme procédural ou discrimination cachée ?

Les personnes qui ne possèdent pas de réseau social dans le lieu où elles veulent trouver un logement sont désavantagées par un formalisme procédural élevé. Ce sont donc les personnes non locales qui pâtissent le plus de telles législations. En France, par exemple, le marché de la location privée est plus fréquenté par des personnes locales. Souvent les personnes étrangères doivent se tourner vers les logements sociaux (qui fonctionnent selon d’autres règles) pour pouvoir trouver un logement. Ainsi, en 2013, selon l’Insee (L’Institut national de la statistique et des études économiques), 50 % des ménages originaires du Maghreb étaient locataires dans le secteur social contre 15 % pour les ménages sans lien avec la migration6. Ces constations révèlent un accès différent au parc locatif selon l’origine des ménages et une potentielle discrimination des candidats non locaux au regard des individus locaux possédant un réseau social étendu. 

Ces faits stylisés sont cohérents avec le modèle décrit dans l’article d’Antoine Bonleu : dans les pays avec une régulation accrue, il y a une incitation à louer aux locaux car c’est le choix le plus rentable économiquement. Pour les individus locaux possédant des réseaux sociaux étendus, le formalisme procédural est une façon d’inciter les propriétaires appartenant à leur réseau à les choisir en priorité. C’est également un excellent moyen de cacher une discrimination choisie par les propriétaires. Ces logiques prennent d’autant plus d’intérêt dans les zones où le marché locatif est tendu comme à Paris. Quand la demande est plus importante que l’offre, les propriétaires ont plus de pouvoir dans leur choix de locataires. Francis Lalanne chantait « Ce serait la maison du bonheur. Même à fort loyer, j'suis preneur »7, espérons pour lui qu’il connaissait les propriétaires. ♦

Référence :
Bonleu, A., "Procedural Formalism and Social Networks in the Housing Market", Annals of Economics and Statistics, GENES, n° 133, 2019, p. 25-56. DOI: 10.15609/annaeconstat2009.133.0025